Heeft u ook een vraag? Laat het ons weten via vraag@kei-centrum.nl

Datum: 02 september 2010

Antwoord
Particulier opdrachtgeverschap is een term die al gauw wordt geassocieerd met nieuw te ontwikkelen locaties, zoals bijvoorbeeld de Vinex-wijken. Op zich niet zo gek, aangezien op deze uitleglocaties steeds meer en op steeds grotere schaal woningen worden gebouwd onder volledige of gedeeltelijke verantwoordelijkheid van particulieren.

Dat het echter ook in bestaand gebied zijn toepassing kan vinden, en voordelen met zich mee kan brengen voor bijvoorbeeld een corporatie of gemeente, is nog niet bij iedereen bekend. Enkele vragen en antwoorden op een rij:

Wat houdt particulier opdrachtgeverschap precies in?

Het ministerie van VROM spreekt over particulier opdrachtgeverschap wanneer “een burger (of een groep burgers zonder winstoogmerk) de volledige juridische zeggenschap heeft over en verantwoordelijk is voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de woning”. Uit deze definitie wordt duidelijk dat het niet alleen gaat over individuele burgers die het initiatief tot eigenbouw nemen, maar dat er ook een collectieve variant is: een groep particulieren (huurders of kopers) die gezamenlijk als opdrachtgever optreedt. Deze groep koopt dan een kavel en ontwikkelt in onderling overleg met behulp van een architect, procesbegeleider en aannemer een complex rijwoningen of appartementen. Veelal wordt daartoe een vereniging of stichting opgericht, die als contractpartner voor de gemeente optreedt. De eerste variant wordt geschaard onder de ‘traditionele eigenbouw’, de tweede onder ‘collectief opdrachtgeverschap’.

Voor de individuele variant is veel kennis en ervaring nodig, omdat de opdrachtgever het volledig projectrisico draagt. Deze aanpak is bovendien kostbaar, omdat schaalvoordelen hier niet spelen. Wel levert het een grote verscheidenheid aan ontwerpen en uitvoeringen op. Wat risico en kosten betreft is collectief opdrachtgeverschap beter haalbaar.
Het risico is met deze aanpak aanzienlijk kleiner, omdat de particulieren als collectief in de gelegenheid zijn om bijvoorbeeld een corporatie te vragen financieel garant te staan. Door schaalvoordelen kunnen bovendien de kosten laag blijven. (SEV 2004)

Uiteraard zijn er ook nog andere vormen van particulier opdrachtgeverschap:

Bijvoorbeeld systeem- en catalogusbouw. Bij systeembouw ontwerpt de particulier samen met een systeembouwer de woning, die vervolgens wordt samengesteld uit prefab-elementen. Bij catalogusbouw heeft de particulier nog minder zeggenschap – deze kiest tenslotte een kant-en-klaar ontwerp -, maar is daarbij nog steeds opdrachtgever.

Bij consumentgerichte projectontwikkeling of consumentgericht bouwen is dat niet het geval. Deze vormen, waarbij de toekomstige bewoner invloed kan uitoefenen op de (af)bouw van de woning, worden dan ook niet tot particulier opdrachtgeverschap gerekend.

Daarnaast zijn er tal van mengvormen bekend. Zo kan een deel van een project collectief ontwikkeld worden en een deel individueel. Een bijzondere vorm is ook het collectief ruw laten bouwen en het individueel afbouwen. Daarnaast bestaan er mogelijkheden om bestaande woningen met particulier opdrachtgeverschap te laten samenvoegen en/of renoveren.

SEV: mede-opdrachtgeverschap
Kortom, er ontstaat een heel scala van ontwikkelprocessen waarin de klant consument en producent speelt. De SEV noemt al die tussenvormen, waar het eerste initiatief bij de professionele ontwikkelaar ligt, mede-opdrachtgeverschap: de professionele ontwikkelaar beschikt over bouwgrond of een herstructureringslocatie (of krijgt die toegewezen op basis van een verzamelde groep toekomstige bewoners) en werft en organiseert bewoners om gezamenlijk woningen te (her)ontwikkelen (Vos, 2007).
SEV benadrukt echter, dat er ook varianten zijn, waarin de particulieren zelf de grondpositie hebben verworven en besluiten om bij het ontwikkelproces een professionele ontwikkelaar te betrekken. Het gaat er uiteindelijk om hoe risico en zeggenschap zijn verdeeld tussen ontwikkelaar en toekomstige bewoner. In de SEV-uitgave Het Experiment (1/2007) is een schema (pdf-bestand; pag. 21) opgenomen dat de verschillen laat zien tussen (collectief) particulier opdrachtgeverschap, mede-opdrachtgeverschap en consumentgericht bouwen.

Verder heeft SEV een zogenoemde Zeggenschapsmeter ontwikkeld, die gemeenten helpt bij de beoordeling van verschillen tussen bestaande concepten van particulier opdrachtgeverschap. De gegevens van een woningtype worden in 23 stappen ingevoerd wat resulteert in een profiel, waaruit duidelijk blijkt op welke onderdelen het project hoger of lager scoort.

Woningcorporaties en CPO
Corporaties kunnen bij CPO-projecten als achtervang fungeren voor het geval dat individuele bewoners tijdens het proces afvallen. Corporaties kunnen zich ook aanbieden als procesmanager. Ten slotte kunnen corporaties zelf CPO-projecten beginnen, zowel voor nieuwbouw- als herstructureringslocaties. In dat laatste geval kunnen corporaties overwegen om eigen complexen die ingrijpend gerenoveerd of gesloopt en vervangen moeten worden in CPO te herontwikkelen. Daarvoor kunnen zittende bewoners en eventueel nieuwe bewoners worden geworven. Corporaties kunnen ook complexen aankopen om deze in CPO te herontwikkelen. (Aedes-Magazine, 21/2008)

Individuele bewoners en CPO
Om CPO voor individuele bewoners toegankelijk te maken is Tweekap opgericht. Deze organisatie richt zich zowel op de bestaande stad als de uitbreiding ervan. Het biedt bewoners de mogelijkheid een medebouwer te vinden, zowel voor een twee-onder-een-kap-woning als rijtjeswoningen. Lees meer...

Is particulier opdrachtgeverschap iets van de laatste tijd?

Particulier opdrachtgeverschap is geen nieuw concept. Al decennia lang bouwen mensen, vaak op de ‘mooiste’ plekken van nieuwbouwwijken, naar eigen inzicht hun woningen. Ook in de periode van de grote stadsvernieuwingen (1975-1990) zijn de nodige onbebouwde of ‘verkrotte’ percelen door particulieren opgekocht en bebouwd. Echter, tot nu toe was het vooral – door onder andere het beperkte aantal kavels, hoge grondprijzen en hinderende regelgeving - een incidentele en versnipperde manier van bouwen.

In de jaren negentig heeft architect Carel Weeber, bekend van ondermeer de Peperklip in Rotterdam, het concept van particulier opdrachtgeverschap in Nederland wat duidelijker op de kaart gezet. Hij lanceerde in 1997 een pleidooi voor particuliere eigenbouw. Architecten moesten meer gaan luisteren naar de wensen van de burger: in het tijdperk van het 'wilde wonen' moest de burger zelf gaan bepalen hoe zijn woning eruit kwam te zien.

Het antwoord van het ministerie van VROM kwam in 2000, toen het in de Nota 'Mensen Wensen Wonen' de ambitie neerlegde om in de periode 2005-2010 een derde van de nieuwbouw te laten realiseren door middel van particulier opdrachtgeverschap. Mede hierdoor is het thema de laatste jaren hoger op de agenda komen te staan.

Toch constateert het Ruimtelijk Planbureau (RPB) in maart 2007 dat als gevolg van de beperkte mogelijkheden en "in weerwil van diverse stimuleringspogingen en flinke ambities" het percentage nieuwbouwwoningen in particulier opdrachtgeverschap alleen maar daalt. In 1993 lag het nog op 19%, in 2005 was het 11%. In de drie Randstadprovincies is dat percentage in dat percentage 4% tot 5%.

Eind januari 2008 is minister Vogelaar (WWI) een campagne gestart om (collectief) particulier opdrachtgeverschap te stimuleren. Daarvoor heeft zijn € 8 miljoen uitgetrokken. De minister ziet particulier opdrachtgeverschap - met name in collectief verband - als een effectieve manier om betaalbare woningen, betere sociale samenhang van straat, buurt of wijk, stedelijke vernieuwing en woningbouw voor specifieke doelgroepen te realiseren. De kenniscampagne van VROM richt zich op bestuurders, gemeentemedewerkers en politici, zodat zij meer routine krijgen in het adviseren over particuliere woningbouw. De campagne bestaat uit een website, een aantal themabijeenkomsten voor provincies en gemeenten en ondersteuning van lokale initiatieven met cursussen, excursies en prijsvragen.

Provincies
Ook het provinciale beleid is gericht op stimulering van CPO. VROM heeft voor dit doel middelen beschikbaar gesteld aan provincies. Deze middelen zijn bestemd voor burgers die een CPO-project willen ontwikkelen.

Zo is op 1 januari 2009 in de provincie Groningen de provinciale stimuleringsregeling Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) in werking getreden. De regeling is bedoeld voor particulieren die in groepsverband een huis willen laten bouwen of verbouwen, zonder winstoogmerk. Lees de folder (pdf-bestand).

Lees meer over de mogelijkheden bij de provincie Overijssel...

De provincie Zuid-Holland ondersteunt gemeenten bij het stimuleren van CPO door ruim € 1,3 miljoen beschikbaar te stellen. De provincie wil collectief particulier bouwen stimuleren, omdat zij denkt dat bewoners zo een huis krijgen dat hen past en meer worden betrokken bij de buurt en hoe die eruit moet zien. (Provincie Zuid-Holland, Provincie stimuleert Bouwen met Burgers, jan 2009)

Zuid-Holland ziet verschillende mogelijkheden voor de uitvoering van collectief particulier opdrachtgeverschap in de woningmarkt, bijvoorbeeld bij:

• het realiseren van starterswoningen
• het realiseren van nieuwe woonvormen voor senioren, waarbij er ruimte is voor privacy en gezamenlijke voorzieningen
• herstructurering; het opknappen van 'kluswoningen' kan een positief effect hebben op de woonomgeving
• hergebruik van monumenten, zoals kerk of fabrieksgebouw; dit kan bijdragen aan het behoud van het cultureel erfgoed

Waarom komt particulier opdrachtgeverschap nog weinig van de grond?

Niet alleen het beperkte aantal kavels, de hoge grondprijzen en hinderende regelgeving hebben eraan bijgedragen dat particulier opdrachtgeverschap nog een incidentele en versnipperde manier van bouwen is. Volgens het RPB (Bijlsma, 2007) vormen ontwikkelaars en corporaties ook een struikelblok, omdat zij de meeste bouwgrond in handen hebben, maar het initiatief meestal niet uit handen willen geven.

Het RPB pleit er in zijn studie Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw voor dat de gemeente actief grondbeleid gaat voeren, vooral in het stedelijk gebied. De invoering van de nieuwe Grondexploitatiewet in 2008 biedt volgens het RPB daartoe mogelijkheden. Deze wet geeft gemeenten namelijk de bevoegdheid om dwingende afspraken te maken met grondeigenaren over het aantal kavels dat moet worden uitgegeven voor particulier opdrachtgeverschap.

Expertteam Particulier Opdrachtgeverschap
Vanaf juni 2010 is er een Expertteam Particulier Opdrachtgeverschap actief, bedoeld om gemeenten bij te staan bij alle vragen die zij hebben rond particulier opdrachtgeverschap en het concreet van de grond krijgen van projecten.

Het Expertteam richt zich op alle verschillende facetten van (C)PO. De aard van de opgave kan variëren van uitbreidingslocaties aan de randen van de gemeente tot (herstructurerings)locaties in de bestaande stad.

De volgende expertises zijn terug te vinden in het Expertteam:
 
a. bestuur, beleid en communicatie;
b. planopzet en gebiedsontwikkeling;
c. grondverwerving, kaveluitgifte en (kavel)verkoopcontracten;
d. bouwbegeleiding en plantoetsing;
e. opzet van (C)PO-projecten;
f. financieringsconstructies.

De inzet van experts is met name bedoeld om een doorbraak te forceren in concrete gevallen en bijvoorbeeld verschil te maken in die gevallen waar kansen liggen voor (C)PO, maar waar het om uiteenlopende redenen niet van de grond lukt te komen.

Het Expertteam ziet mogelijkheden wat betreft CPO in herstructureringswijken. Net als andere partijen geeft het aan dat positief effect kan hebben op “de woon- en leefomgeving, sociale cohesie, duurzaamheid en behoud en herstel van wijken”.

Wel zal het volgens het team “naar verwachting moeite kosten om gemeenten en corporaties over de streep te trekken om woningen tegen een zeer gereduceerde prijs te verkopen”. “Als dit lukt dan is er zeker veel te behalen, zoals onder andere te zien is aan het succes van de klushuizen in Rotterdam”, laat het team in een reactie aan KEI (juni 2010) weten.

Meer info over het Expertteam? Mail naar eigenbouw@agentschapnl.nl.

Welke rol kan particulier opdrachtgeverschap spelen in de stedelijke vernieuwing?

De belangstelling voor particulier opdrachtgeverschap is in bestaand stedelijk gebied relatief minder dan in de uitleggebieden. Deels komt dat door een gebrek aan kennis van de mogelijkheden van particulier opdrachtgeverschap in stedelijk gebied, deels worden potentiële bouwers afgeschrikt door dure voorbeelden van eigenbouw elders in de stad.

Toch blijkt uit onderzoek naar de rol van particulier opdrachtgeverschap in bestaand stedelijk gebied en met name in de stedelijke vernieuwing (SEV/RIGO 2003), dat particulier opdrachtgeverschap een aantal doelstellingen uit de herstructurering kan dienen:

• Keuzevrijheid en zeggenschap; de bewoner krijgt meer keuzevrijheid en zeggenschap. Uit het oogpunt van participatie een groot voordeel.
• Vergroten van (duurzame) betrokkenheid en verantwoordelijkheid; de intensieve bemoeienis met de bouw van de eigen woning, maakt de woning een eigen product: dit versterkt de verantwoordelijkheid. Daarnaast ontstaan er kansen voor structureel overleg over de toekomst van de wijk. Collectief opdrachtgeverschap vergroot bovendien de saamhorigheid, dat een impuls kan geven aan een grotere verantwoordelijkheid voor de directe woon- en leefomgeving.
• Gedifferentieerde en gemengde wijken; naast het behoud en de versterking van bestaande kwaliteiten van een wijk willen betrokken partijen meer differentiatie in het woningbouwprogramma bereiken. Particulier opdrachtgeverschap levert verschillende typen woningen op, onder verschillende architectuur, wat een positieve invloed kan hebben op de totale gebiedskwaliteit. Het biedt ook bijzondere doelgroepen de mogelijkheid hun individuele eisen tot uiting te brengen, zoals woonvormen voor gehandicapten en ouderen.
• Voorbeeldfunctie; dergelijke projecten kunnen een voorbeeldfunctie in de wijk vervullen. Het kan een stimulans zijn voor de ontwikkeling van de omgeving: ze tonen aan dat zelf initiatief en verantwoordelijkheid nemen mogelijk is. Bewoners zouden bovendien na verloop van tijd een brugfunctie kunnen vervullen tussen gemeente en corporatie enerzijds en buurtbewoners anderzijds.
• Kostenbesparing; particulier opdrachtgeverschap hoeft niet duur te zijn. Bouwen onder collectief opdrachtgeverschap biedt ook voor de lagere inkomens mogelijkheden om hun eigen woning te realiseren. De woningen in een collectief ontwikkeld project kunnen door de deelnemers tegen kostprijs in plaats van marktwaarde worden afgenomen. Ook is een besparing op de bijkomende kosten, zoals verkoop- en ontwikkelkosten, mogelijk. Bovendien helpt zelfwerkzaamheid.

Welke voorbeelden zijn bekend van particulier opdrachtgeverschap in de stedelijke vernieuwing?

Van de verschillende varianten komt collectief opdrachtgeverschap het vaakst voor in de herstructureringswijken. Omdat stedelijke vernieuwing zich veelal afspeelt in gebieden met en hoge dichtheid waar minder ruimte is voor het realiseren van puur individuele oplossingen, is juist in deze gebieden het collectief opdrachtgeverschap de meest geschikte variant.

Collectieve projecten
De volgende collectieve projecten zijn bij KEI bekend:

Amsterdam, Mi akoma di color (Bijlmer)
In het deel van de Bijlmermeer waar hoogbouwflats worden gesloopt, heeft een multiculturele groep van veertig bewoners de mogelijkheid gekregen om zelf de nieuwbouw (koop en huur) te ontwerpen. Het initiatief van dit project ligt bij Stadsdeel Zuidoost, woningcorporatie Rochdale en Projectbureau Vernieuwing Bijlmermeer. Het is een intensief project, waarbij de bewoners vanaf het begin van het traject begeleid worden. Het betreft negentien sociale huurwoningen en negentien betaalbare koopwoningen (€ 180.000; 80-100 m2). Uitgebreide informatie is te vinden in het rapport ‘Particulier opdrachtgeverschap en stedelijke vernieuwing’ (SEV/RIGO 2003).

Amsterdam, 'Koop je eigen Bijlmer'
In 1999 werd het bewonersinitiatief ‘Koop je eigen Bijlmer’ nog door corporatie en stadsdeel verwelkomd als een verfrissend staaltje particulier initiatief. Het project was gericht op ‘woningverbetering in eigen beheer’. Bij alle betrokkenen is het enthousiasme inmiddels flink getemperd. De renovatie van de uitverkoren flat Grubbehoeve startte uiteindelijk pas in juni 2006 in een sterk afgeslankte vorm. Een deel van de flat blijft huur en een ander deel staat al jaren leeg in afwachting van verkoop. (Bron: NUL20, nov 2006). Een verhaal over de plannen om bewoners meer zeggenschap te bezorgen door gezamenlijk een heel flatgebouw te kopen.

Dordrecht, Wielwijk
De gemeente, Woonbron en Kristal starten in Wielwijk een experiment waarbij mensen hun eigen droomhuis kunnen bouwen. Aan de Van Kinsbergenstraat kunnen Dordtenaren dankzij collectief particulier opdrachtgeverschap (cpo) de komende jaren veel invloed uitoefenen op de indeling, architectuur en kostprijs van hun nieuwe woning. Kristal, Woonbron en de gemeente zullen alleen stedenbouwkundige en bestemmingsplantechnische randvoorwaarden stellen. In Dordt wordt cpo voor het eerst toegepast. De huidige woningen in de Van Kinsbergenstraat worden gesloopt om plaats te maken voor het experiment dat 50 tot 60 'droomhuizen' omvat. De stichtingskosten bedragen € 9 miljoen. De prijs zal schommelen tussen de € 150.000 en € 300.000. De bouw start medio 2010.

Eindhoven, Bloemenbuurt-Zuid
Woningcorporatie Domein laat in het Eindhovense Bloemenbuurt-Zuid de herstructurering van 350 woningen met CPO ontwikkelen: Domijnhuis. Onder begeleiding van het Eindhovense begeleidingsbureau Bouwen in Eigen Beheer (BIEB) worden in de eerste fase drie blokken ontwikkeld, twee met huur- en een met koopwoningen. De koopwoningen worden met de Koopgarant-constructie verkocht, waarbij Domein korting geeft op de prijs. Voor elk blok is een vereniging van toekomstige bewoners opgericht. Deze kiest een architect en ontwikkelt binnen de randvoorwaarden van de gemeente en Domein haar eigen woonblok. Huurders van de slopen woningen kunnen kiezen: een eigen huur- of koopwoning ontwikkelen in de buurt, of verhuizen naar een woning elders. Sinds april 2008 heeft de provincie Noord-Brabant een stimuleringsregeling voor CPO.

• Lees het artikel in Aedes Magazine, nr. 8/2008 (pdf-bestand)
• Download een brochure (pdf-bestand) over Domijnhuis
• Bekijk het project op de IPSV-website

Haarlem, Amsterdamsebuurt
Palenpest en een slechte staat van de casco’s van veel van de woningen hebben ertoe geleid dat sloop onvermijdelijk is. Na een peiling onder bewoners is gekozen voor nieuwbouw middels het project ‘Terugbouwen eigen woning’: een vorm van collectief particulier opdrachtgeverschap op grote schaal. Nadat de wensen van bewoners geïnventariseerd zijn en vertaald zijn in concrete plannen, konden eigenaren kiezen uit verschillende woningtypen. De gemeente biedt de eigenaren tijdens de bouw subsidie en vervangende woonruimte. De bewoners van woningblokken worden begeleid door Opbouwwerkers. De bedoeling is om hier zoveel ervaring op te doen, dat deze expertise algemeen inzetbaar is bij woningbouwprojecten met particuliere opdrachtgevers, binnen en buiten Haarlem.

Groningen, Blauwe Dorp
Voor de renovatie van het Blauwe Dorp in Groningen werd door KUUB een collectief opdrachtgeverschapconstructie ontwikkeld om de woningen te verbouwen, te onderhouden en in de toekomst gezamenlijk de woonomgeving te beheren. Dit alles om het monumentale beeld te waarborgen en de garanties voor de deelnemers zo aantrekkelijk mogelijk te maken. Het project droeg daarmee bij aan de verbetering van de beeldkwaliteit in de wijk en de zelfredzaamheid van bewoners.

Lees meer over particulier opdrachtgeverschap in het Blauwe Dorp in het artikel 'Ontwikkelopgave in wijkvernieuwing benaderen vanuit de vraag' (pdf-bestand) van Bert-Jan Bodewes van KUUB, in A5 nr 31/juni 2010.

Heemstede en Zandvoort
Adviesbureau voor particulier opdrachtgeverschap De Regie heeft een model ontwikkeld dat sloop-nieuwbouw voor VvE's financieel mogelijk maakt. Voorwaarde is dat gemeenten willen meewerken om extra woningen terug te bouwen. Dan kunnen de VvE's deze - onder collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) - op de markt brengen en de opbrengst gebruiken om de vervanging van hun eigen bezit te financieren. De eerste experimenten zijn in samenwerking met SEV al gestart in Zandvoort en Heemstede.

• Lees het artikel in SEV Experiment (juni 2009): Bewoners deken na over sloop eigen woning (pdf-bestand)

Rotterdam, Biz Botuluyuz
Binnen een van de deelprojecten van Bospolder-Tussendijken in Rotterdam West worden 24 appartementen gerealiseerd door de Turkse kopersvereniging ‘Biz Botuluyuz’, wat Turks is voor ‘Wij uit Bospolder-Tussendijken’. Doel van deze kopersvereniging is een allochtoon woonmilieu op te zetten met betaalbare koopwoningen voor buurtbewoners, zowel allochtoon als autochtoon. Het gelijknamige initiatief is ontstaan in 1999 toen een aantal woningen in de wijk vanwege een zeer slechte bouwkundige staat moest worden afgebroken. De toenmalige bewoners, vooral van Turkse afkomst, grepen de omstandigheid aan om als collectief opdrachtgever een eigen plan te ontwikkelen. Dat gaf hen niet alleen de kans om in de wijk te blijven wonen, maar ook om de woonwensen te realiseren, waar de typische Nederlandse woningbouw doorgaans niet aan beantwoordt. Het was voor het eerst dat een groep allochtonen met lagere en middeninkomens, niet vertrouwd met het kopen van een woning in Nederland, een dergelijk initiatief nam. Ondersteuning door professionals en door een woningcorporatie is in dit project een belangrijke succesfactor.

Rotterdam, De Quackstraat
In de Rotterdamse De Quackstraat (Oud Charlois) wordt sinds 2008 geëxperimenteerd met een nieuwe financieringsmethodiek die – als het goed is - de participatie van particuliere eigenaren bij woningverbetering verhoogt. De ambitie: 100% deelname. Gemeente Rotterdam is samen met Rabobank en het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) de initiatiefnemer achter de nieuwe financieringsmethodiek. Deze behelst een collectieve aanpak, die gebaseerd is op de verwachting dat (achterstallig) onderhoud en verbetering in positieve zin bijdragen in de waardestijging van de woning.

Rotterdam, Gaffelstraat
Woonstad Rotterdam begeleidt een groep bewoners in de Rotterdamse wijk het Oude Westen met een CPO-project. Het gaat om 9 bouwkavels, die zijn vrijgekomen na sloop van een aantal woningen. Het streven is om een appartementencomplex en eengezinswoningen te bouwen. Voor de tussentijd - tussen sloop en nieuwbouw - hebben een aantal bewoners een moestuin aangelegd (de Tussentuin).

Tilburg, diverse wijken
Tilburg kent een handjevol voorbeelden van particulier opdrachtgeverschap. De gemeente geeft op haar website aan meer en betere mogelijkheden hiervoor te willen creëren. Op uitbreidingslocaties aan de randen van de gemeente, maar ook op (herstructurerings)locaties in de bestaande stad. Om bewoners meer ervaring met particulier opdrachtgeverschap op te laten doen, zijn er verschillende pilots in Tilburg, waaronder een aantal woningen in de herstructureringswijk Groeseind-Hoefstraat. Hier wordt in PO en/of mede-opdrachtgeverschap ontwikkeld.

Mengvormen
Verder zijn bij KEI de volgende mengvormen bekend:

Amsterdam, De Dappere Maurits (Dapperbuurt)
In Kluswoningenproject De Dappere Maurits in de Amsterdamse Dapperbuurt traden vijf huishoudens gezamenlijk op als opdrachtgever van de samenvoeging, herindeling en renovatie van twaalf voormalige huurwoningen tot vijf unieke koopwoningen. De bewoners bleken binnen het casco creatieve oplossingen te hebben gevonde, zoals bijzondere trapposities of dakindelingen. Keuzes waar een corporatie of ontwikkelaar zelf niet snel toe zou komen. De bewoners kochten de casco’s voor € 32.000 tot € 44.000 en investeerden tussen de € 140.000 – 240.000 aan bouwkosten. De woningoppervlaktes variëren van 85 tot 153 vierkante meter.

Arnhem, Kluswoningen Sint Marten
Geïnspireerd op de Rotterdamse Klushuizen bieden Portaal en de gemeente Arnhem 22 kluswoningen aan in Sint Marten. Het project is in juni 2010 gestart. Oorspronkelijk zouden de panden gesloopt worden, maar daar is van afgezien om zo het karakter van de wijk te behouden. De gedachte is dat de betrokkenheid van de bewoners wordt gestimuleerd en individuele kopers de mogelijkheid krijgen hun ideeën over wonen en eventueel ook werken te realiseren.

Den Haag, Dibbetsstraat
In dit experiment in het Haagse Regentessekwartier vormen huurders een coöperatief zelfbeheer dat collectief eigenaar is van een complex met sociale huurwoningen. De woningen worden gerenoveerd tot het casco en de huurders knappen de woning van binnen geheel naar eigen wens op. Zij zullen dus particuliere opdrachtgevers zijn binnen een bestaand casco. Het project zorgt voor een verschuiving van sociale huur naar gezamenlijk zelfbeheer. Dit plan geeft tevens op een inventieve en laagdrempelige manier invulling aan het rijksbeleid ten aanzien van de verkoop van sociale huurwoningen. Renovatie en zelfbeheer voorkomen de sloop van de typisch Haagse portiekwoningen.

In 2005 is dit project gestopt, omdat uit de uitgebreide haalbaarheidsonderzoeken naar voren kwam dat particulier opdrachtgeverschap niet haalbaar was binnen de randvoorwaarden op het gebied van financiën en kwaliteitsniveau. De gemeenteraad is vervolgens akkoord gegaan met het voorstel om het gehele complex van de woningcorporatie Staedion aan de Dibbetsstraat te slopen en te vervangen door nieuwbouw. (IPSV-website)

Den Haag, Rustenburg Oostbroek
Samenvoegen van bestaande woningen met particulier opdrachtgeverschap is een proefproject binnen de vernieuwing van de vooroorlogse wijk Rustenburg Oostbroek. De gemeente stimuleert het vergroten van de woning door bijvoorbeeld samenvoegen van woningen en het realiseren van dakopbouw, om de huidige opzet van de wijk te handhaven en toch meer verschillen in het soort huizen te krijgen. In het project wordt onderzocht of huizen als project samengevoegd kunnen worden. Dit betekent dat alle woningen van een of meerdere portieken gelijktijdig worden samengevoegd.
De bedoeling is dat bewoners naar de speciaal opgerichte serviceorganisatie (Stichting Verbouw Rustenburg Oostbroek) gaan, die hen stimuleert en adviseert over de verschillende mogelijkheden om de woning in eigen beheer te vergroten. De organisatie geeft daarnaast technische en juridische ondersteuning.

Enschede, HuurWensWoning (Velve-Lindenhof)
Corporatie De Woonplaats uit Enschede maakt het huurders mogelijk hun eigen woning te laten bouwen. Het project HuurWensWoning geeft huurders in de wijk Velve-Lindehof bijna volledige zeggenschap. Huurders kiezen de architect, het ontwerp, de indeling en de aannemer. De Woonplaats doet niet meer dan het beschikbaar stellen van het budget en het opstellen van een kavelpaspoort. Stedelijk Wonen begeleidt de huurders in het proces.

Enschede, Roombeek
In het nieuwe Roombeek wordt ongeveer een derde van de 1.500 nieuw te bouwen koopwoningen gerealiseerd door particulier opdrachtgeverschap, zowel collectief als individueel. De grondprijs van de kavels varieert en men kan binnen randvoorwaarden ook zelf de grootte van de kavel bepalen. Op die manier is er niet alleen voor de hoge inkomens maar ook voor de midden en lage inkomens ruimte om zelf een woning te bouwen. Als stimulans voor een hoogwaardige invulling in een van de gebieden werd een prijsvraag onder architecten uitgeschreven. De plannen van de winnende architecten zijn gratis verspreid onder de potentiële kopers. In Roombeek is ook geëxperimenteerd met collectief particulier opdrachtgeverschap. Voorbeeld hiervan is de realisatie van een hofje van 19 woningen met een gezamenlijk groen binnengebied. Bewoners hebben hierbij als collectief de rol van opdrachtgever vervult.

Leiden, Nieuw Leyden
In het kader van de herstructurering in Leiden-Noord wordt het voormalige slachthuisterrein getransformeerd tot een nieuw centrumstedelijk milieu. 'Nieuw Leyden', zoals het project genoemd wordt, vormt de grootste binnenstedelijke locatie voor particulier opdrachtgeverschap in Nederland. Er komen 350 koopwoningen in particulier opdrachtgeverschap (eigenbouw). Daarnaast komen er 340 huurwoningen in verschillende categorieën (collectief), waarbij de huurders zeggenschap krijgen over de afwerking van de woning. Een uniek element is dat de toekomstige bewoners grotendeels de inrichting en het beheer van de autovrije openbare ruimte bepalen. Met behulp van trainingen, workshops en excursies worden toekomstige bewoners begeleid. Lees meer:

• Building Innovation (5/2008): Sociale huurder als persoonlijk opdrachtgever (pdf-bestand).
• NederLandBovenWater (11/2008): 'Nieuw Leyden': Individuele expressie binnen strakke bouwenvelop.

Rotterdam, De Omscholing
Kopersvereniging De Omscholing bouwt in samenspraak met Hulshof Architecten en ondersteund door Steunpunt Wonen in het Rotterdamse Nieuwe Westen, de voormalige behuizing van de Vierambachtschool om tot woningen. De school uit 1916 biedt straks ruimte aan negen appartementen die allemaal totaal verschillend worden in oppervlakte, indeling en uitstraling. De partijen werken volgens het principe van collectief particulier opdrachtgeverschap. Naar verwachting wordt in het voorjaar van 2007 begonnen met de bouw. Begin 2008 kunnen de negen huishoudens hun unieke woning betrekken.

Rotterdam, Marinus (West)
Het plan ‘Marinus’ is door een aantal bewoners gestart als een aktie tegen de sloop van een aantal panden in de Volmarijnstraat in het Nieuwe Westen in Rotterdam. Door hen is een alternatief plan ontwikkeld dat uitgaat van behoud van de panden en opknappen tot casconiveau, zodat betaalbare woonruimte wordt behouden voor de straat. Na twee jaar overleg met verschillende partijen is besloten dat de bewonersgroep zelf de ontwikkeling ter hand kon gaan nemen. Een kopersgroep, verenigd in de kopersvereniging Marinus, heeft na veel juridisch werk de panden van de gemeente kunnen kopen. Marinus renoveert ze nu volgens de door de gemeente vastgestelde casconorm.

Rotterdam, Wallisblok
De gemeente Rotterdam deed eind 2004 in Rotterdam West negentig woningen gratis van de hand, op voorwaarde dat de nieuwe eigenaar-bewoners in collectief verband de buitenkant van de woningen laten opknappen door een aannemer. De kopers kunnen zelf de indeling van de woning bepalen. Uiteindelijk ontstaan door dit collectief particulier opdrachtgeverschap 36 nieuwe woningen met gescheiden opgangen. De kopers worden bij de renovatie begeleid door Steunpunt Wonen, Hulshof Architecten en de gemeente Rotterdam. Lees de evaluatie van het Klushuizen-project (SEV; pdf-bestand).

Ondanks dat in de meerderheid van de projecten collectief opdrachtgeverschap plaatsvindt, is er ook een voorbeeld bekend waar eigenbouw plaatsvindt:

Delfzijl-Noord
In de voormalige naoorlogse Sterrenbuurt in Delfzijl-Noord werken gemeente, corporatie en provincie sinds 2001 in de Ontwikkelingsmaatschappij Delfzijl (OMD) samen aan de herstructurering: bijna alle huurwoningen gaan tegen te vlakte. Van alle nieuwbouw wordt 30% voor particulier opdrachtgeverschap uitgegeven. Het betreft zowel kavels in het goedkope als in het midden- en hoge segment. De vrije kavels worden 'onder regie' uitgegeven: de ontwerpen moeten voldoen aan het beeldkwaliteitsplan waarin eisen staan ten aanzien van kleur- en materiaalgebruik. De OMD geeft de kavels uit aan de particuliere opdrachtgevers en de kwaliteit van de ontwerpen wordt door een architect en stedenbouwkundig supervisor beoordeeld.

Wat zijn belangrijke tips voor de toepassing van particulier opdrachtgeverschap in de praktijk?

Een reden dat particulier opdrachtgeverschap in binnenstedelijk gebied nog niet overal wordt toegepast, is dat partijen vaak tegen een aantal struikelblokken in het proces aanlopen. Hieronder staan een aantal aandachtspunten, die van belang zijn voor een goede invulling en uitvoering van particulier opdrachtgeverschap in de stedelijke vernieuwing.

• Particulier opdrachtgeverschap is maatwerk dat vraagt om een hoge mate van betrokkenheid van corporaties en gemeenten.
• Belangrijk is dat gemeente en corporatie vooraf heldere randvoorwaarden afspreken en daar gedurende het project niet meer van afwijken.
• Breng als gemeente een duidelijke structuur aan in het proces en bereid maatregelen voor om particulier opdrachtgeverschap mogelijk te maken. Wijs binnen de organisatie één aanspreekpunt aan, dat de weg kent binnen de gemeente en het mandaat heeft dingen te regelen. Richt de organisatie zodanig in dat zij in staat is adequaat te handelen met verschillende particuliere opdrachtgevers.
• Wacht als corporatie niet tot particulieren of anderen met plannen komen. Selecteer zelf complexen, kavels of projecten die geschikt zijn om door middel van particulier opdrachtgeverschap uitgevoerd te worden.
• In een project waar meerdere individuele opdrachtgevers actief zijn is eindregie of supervisie nodig, wanneer wordt gestreefd naar stedenbouwkundige samenhang.
• Informeer particulieren van te voren goed over investeringen in tijd en energie die zij moeten leveren voor een dergelijk project.
• Professionele begeleiding, advies en toelichting op vitale punten van het proces hebben particulieren nodig. Het begeleiden van particulier opdrachtgevers kan goed uitbesteed worden aan een professioneel adviesbureau. Bijvoorbeeld Urbannerdam in Rotterdam of De Regie in Amsterdam.
• Maak als particulier gebruik van ervaring. Schakel bij collectief opdrachtgeverschap architecten en adviseurs in, die reeds ervaring hebben met dit type project. Maak contact met bewoners die eerder een vergelijkbaar traject hebben doorlopen, of neem deel aan een cursus.

In het SEV-rapport Evaluatie mede-opdrachtgeverschap in de koopsector zijn voor vier projecten van mede-opdrachtgeverschap de samenwerking, de zeggenschap en sturing, de juridische vormgeving, het risico en de kosten geanalyseerd. Het rapport is besproken met experts. Zij kwamen tot de volgende adviezen voor de toekomst van mede-opdrachtgeverschap:

• Beloof niet te veel als professionele partij;
• Geef keuzes snel en duidelijk aan;
• Maak kaders vooraf duidelijk aan de toekomstige bewoner;
• De overheid moet goed faciliteren (bijv. 1-loket);
• Ontwikkel een bijsluiter voor de consument waaruit duidelijk wordt waar zeggenschap en risico liggen;
• Mede-opdrachtgeverschap is aantrekkelijk voor ontwikkelaars en kansrijk in een vragersmarkt.

In Tijdschrift voor de Volkshuisvesting (3/2008) bevestigen onderzoekers Geurt Keers en Jan Scheele-Goedhart van adviesbureau RIGO het beeld dat (collectief) particulier opdrachtgeverschap in bestaand stedelijk gebied lastig te realiseren is, met name als wordt uitgegaan van vrijstaande woningen. "In hogere dichtheden is PO echter mogelijk vooral als rijtjeswoningen of appartementen met CPO worden ontwikkeld. Belemmeringen liggen er op het vlak van aanbod (grondposities van corporaties en ontwikkelaars) en aan de vraagkant. De PO-doelgroep is sterk gericht op individueel PO met vrijstaande woningen. CPO met rijtjeshuizen en appartementen is meer een nichemarkt, die bij een zekere schaalgrootte van 40 woningen of meer ook PO in lagere prijsklassen mogelijk maakt", aldus de onderzoekers.

Geraadpleegde literatuur en leestips

De volgende titels gaan specifiek over particulier opdrachtgeverschap in relatie tot stedelijke vernieuwing.

Bewoners bouwen de buurt (VROM, 2005)
VROM beschrijft in deze publicatie voorbeeldprojecten van collectief opdrachtgeverschap. Dat gebeurt aan de hand van vragen (Waarom particulier opdrachtgeverschap?Waarom in collectief verband?) en leerpunten. Verder wordt ingegaan op de voordelen voor gemeenten, samenwerking met corporaties en ontwikkelaars en de opzet van een collectief.

Heerlijke Stad: met vier projecten over particulier opdrachtgeverschap (VROM, 2005)
In 'Heerlijke stad' worden dertig 'excellente voorbeelden van stedelijke vernieuwing' beschreven die deelgenomen hebben aan het IPSV (InnovatieProgramma Stedelijke Vernieuwing). Vier daarvan zijn tot stand gekomen met particulier opdrachtgeverschap: Biz’ Botuluyuz (Rotterdam), Amsterdamse buurt (Haarlem), Wenslauer flikt ‘t (Amsterdam) en Nieuw Leyden (Leiden).
 
Particulier opdrachtgeverschap en stedelijke vernieuwing (SEV, 2004)
In de publicatie 'Particulier opdrachtgeverschap en stedelijke vernieuwing - handvatten voor woonprofessionals bij gemeenten en woningcorporaties' staat een overzicht van de mogelijkheden, van gerealiseerde projecten, van voetangels en klemmen die alle betrokkenen op hun weg vinden en een overzicht van manieren om de weg te effenen voor particulier opdrachtgeverschap. Het is gericht op professionals die te maken krijgen met particuliere initiatieven voor woningbouw of renovatie binnen stedelijke vernieuwing.

Particulier opdrachtgeverschap en stedelijke vernieuwing (VROM, 2003)
In dit onderzoek van het ministerie van VROM (IPSV), uitgevoerd door SEV en RIGO, is gezocht naar antwoorden op de vraag: wat is of kan de rol zijn van particulier opdrachtgeverschap in bestaand stedelijk gebied, met name in de stedelijke vernieuwing? Het doel van de inventarisatie is om aan de hand van voorbeelden van plannen en projecten de voordelen en de knelpunten en belemmeringen te signaleren en randvoorwaarden voor particulier opdrachtgeverschap in stedelijke vernieuwing te benoemen.

Verdere bronnen en leestips:

• Bijlsma, L., L. van den Broek, E. Dammers e.a. (2007) RPB-studie Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw. Den Haag: Ruimtelijk Planbureau.
• Bosman, C. (2008) Collectief particulier opdrachtgeverschap; een instrument om de sociale cohesie in de buurt te versterken? (pdf-bestand). Afstudeeronderzoek Vastgoedkunde, richting Faculteit Ruimtelijke Wetenschappen, Rijksuniversiteit Groningen. Groningen, mei 2008.
• Bouwmeester, H. (2005) Funderingsherstel; Proeftuin voor collectief particulier opdrachtgeverschap. Den Haag: VROM.
• Bouwmeester, H. (2005) Heerlijke stad. Den Haag: VROM.
• Bronkhorst, M. en M. de Bruijn (2006) Bouwen met je buren, leidraad voor ontwerpen aan wonen en buurt. Amsterdam: STAWON.
• Cabenda, P. en E. Buis (eindredactie) (2006) Slachthuis Woonhuis; De ontwikkeling van een industrieel gebied tot de woonwijk Nieuw Leyden. Leiden: Gemeente Leiden.
• Ecorys Nederland (2008) Evaluatie mede-opdrachtgeverschap in de koopsector; de eerste ervaringen in Almere, Rotterdam, Vlaardingen en Woerden. Rotterdam: SEV, mei 2008
• Graaf, K. de (2005) Bouwkolom moet omgedraaid. In: Building Business, maart 2005. Amsterdam: Building Business Uitgeverij b.v.
• Hacquebord, J. en L. Kwee (red.) (2008) Co-ontwikkeling, het corporatie alternatief voor particulier opdrachtgeverschap. Wooninnovatiereeks, nummer 20. Nieuwegein, Arko Uitgeverij BV.
• Hacquebord, J. en L. Kwee (red.) (2006) Initiatief en invloed, procesarchitectuur voor collectieven en co-ontwikkelaars. Wooninnovatiereeks, jaargang 3, nummer 11. Nieuwegein, Arko Uitgeverij BV.
• Hacquebord, J. en L. Kwee (red.) (2006) Participatie & personalisatie, praktijkkader voor particulier opdrachtgeverschap. Wooninnovatiereeks, jaargang 3, nummer 10. Nieuwegein, Arko Uitgeverij BV.
• Hoek, J. van den (2006) Whatever happened to particulier opdrachtgeverschap? Op: website Archined, 6 september 2006.
• Hokken, S. (2004) Segregatie werkt! Amersfoort: DHV.
• Kaspori, D. en H. Oosterling (2003) Bewoningsinterventies; Een prospectus voor alternatieve woningbouw. Rotterdam: The Maze Corporation.
• Kastein, M. en S. Maussen (2003) Particulier opdrachtgeverschap in herstructureringsgebieden. In: Tijdschrift voor de volkshuisvesting, juli 2003. Den Haag: Nirov.
• Kastein, M. en E. van Vossen (2003) Particulier opdrachtgeverschap en stedelijke vernieuwing. Op website Particulieropdrachtgeverschap.nl.
• Keers, G. en J. Scheele-Goedhart (2008) Het wil maar niet vlotten met particulier opdrachtgeverschap. In: Tijdschrift voor de volkshuisvesting, nr. 3, juni 2008.
• Klooster, I. van 't (2005) De gemeente als regisseur bij particulier opdrachtgeverschap. In: Architectuur Lokaal nr. 51, dec 2005 (pdf-bestand). Amsterdam: Architectuur Lokaal.
• Kuenzli, P. en A. Lengkeek (2006) Urban Jazz; Pleidooi voor de zelfgebouwde stad. Rotterdam: 010 Publishers.
• Sanders, M. (2008) Sociale huurder als persoonlijk opdrachtgever (pdf-bestand). In: Building Innovation, juni/juli 2008.
• SEV (2002) Betaalbaar particulier opdrachtgeverschap. Rotterdam: SEV.
• SEV (2006) Bewoners aan zet; Vijf jaar experimenteren met particulier opdrachtgeverschap (pdf-bestand). Rotterdam: SEV.
• SEV Realisatie (2008) Bouwen met burgers; handboek Collectief Particulier opdrachtgeverschap. Rotterdam: SEV Realisatie, januari 2008.
• Veeken, T. van der (2006) Verslag van de IPSV Kennisgroep Vereniging van Eigenaren (VvE), 21 april 2006 (pdf-bestand). Rotterdam: SEV.
• Vos, M. (2007) Mede-opdrachtgeverschap; bewoners en ontwikkelaar trekken samen op. In: Het Experiment, 1/2007 (pdf-bestand; pag. 21). Rotterdam: SEV.
• Website Architectuur Lokaal: dossier Particulier opdrachtgeverschap.
• Website Bouwen in Eigen Beheer (BIEB, Eindhoven)Website Informatiecentrum Eigen Bouw
• Website KUUB centrum particuliere bouw (Groningen)
• Website Particulieropdrachtgeverschap.nl
• Website Zeggenschapsmeter (SEV)