Sociaal-fysieke wijkaanpak

Looptijd project
Start: 1995
Voltooiing: 2010

Procesfase Uitvoering

Betrokken partijen
Gemeente Dordrecht
Woonbron Dordrecht
Krispijn Wonen
Corporatie Interstede
Woningstichting Progrez

 

Oud-Krispijn is een van de herstructureringswijken die door VROM en VWS zijn aangewezen als 'voorbeeld' in de sociaal-fysieke wijkaanpak. Adviesbureau NovioConsult heeft de geselecteerde wijken zes maanden gevolgd. Voor onderstaande beschrijving is voor een deel gebruik gemaakt hun onderzoek.  Zie ook het gehele rapport Voorbeeldwijken.
  
Wijkbeschrijving
Oud-Krispijn is gebouwd in de jaren twintig en dertig van de vorige eeuw. De wijk ligt even onder het centrum van Dordrecht en telt ongeveer 3.200 woningen, waaronder veel eengezinswoningen in de sociale huursector. In de jaren zeventig en tachtig heeft er stadsvernieuwing in de wijk plaatsgevonden. Door de bouwtechnische staat en het einde van de exploitatietermijn komen echter veel woningen opnieuw in aanmerking voor ingrijpend onderhoud/vernieuwing (Verhage & Sluis, 2003). Niet alleen de woningen zorgen voor het imago van een probleemwijk, maar ook de hoge mutatiegraad, de onveiligheid, de criminaliteit, drugshandel, parkeerdruk, het ontbreken van activiteiten voor de kinderen en de hoge werkloosheid. Dit leidt tot verveling en daarmee overlast. Antilliaanse jongeren uit Oud Krispijn wisten de afgelopen jaren regelmatig negatief het nieuws te halen met de relletjes die zij veroorzaakten.
Maar Oud-Krispijn is ook levendig, dynamisch en kleurrijk, met pittoreske oude huisjes, aantrekkelijke tuinstadbuurten en veel groen. Oud-Krispijn is daarmee een wijk van tegenstellingen.





Aanpak
Begin jaren negentig beheersen bepaalde groepen Antillianen en Nederlandse probleemjongeren een aantal straten en pleinen in de wijk, waardoor de wijk onleefbaar wordt. Daarbij trekt de wijk ook veel randgroepen aan, zoals drugshandelaren en -verslaafden. De gemeentelijke dienst Wijkbeheer gaat in deze periode samen met de drie corporaties een maandelijks beheeroverleg houden. Zij vinden dat structureel ingrijpen noodzakelijk is. Het initiatief voor de vernieuwing komt echter moeilijk van de grond. De drie corporaties (Woondrecht, Progrez en Interstede) komen niet snel tot een gezamenlijke investeringsstrategie, omdat het bezit van de drie corporaties sterk over de wijk verspreidt is. Wijkbeheer en Woondrecht nemen in 1995 het initiatief om een steden- bouwkundige verkenning uit te laten voeren. De twee andere corporaties sluiten zich later bij dit initiatief aan. Dit stedenbouwkundig plan wordt in 1996 aan de gemeente Dordrecht aangeboden om discussie over de toekomst van de wijk op de agenda te krijgen bij de gemeente. Het duurt ongeveer een halfjaar voordat hier een reactie op komt. Pas in 1998 besluit de gemeente definitief om mee te doen, waarna een stuurgroep wordt opgericht (Verhage & Sluis, 2003). In dat jaar wordt een tweede stedenbouwkundige visie gemaakt, die door het fysieke karakter slecht valt bij de wijkbewoners. Een aanpak van de sociale problemen ontbreekt namelijk. De planvorming wordt daarom enkele maanden stilgelegd om bewoners onder leiding van een externe projectleider de ruimte te geven een eigen visie te formuleren. Tezamen met een uitwerking van drie deelprogramma’s (wonen, sociaal en ruimte) leidt dit tot het totaalplan: Raamwerk 2010, Plan van aanpak Nieuw Wonen in Oud Krispijn (2000). In 2004 werd deze herzien, verbeterd en aangevuld tot Het Raamwerk 2013 met een uitgebreid fysiek en sociaal programma.

Samenwerkingsmodel
In 2000 krijgt de projectorganisatie ook vorm. Aan de hand van een pandenbank (corporaties), grondbank (gemeente) en sociale bank (gemeente) komt men tot een speciaal samenwerkingsverband.
De corporaties richten een pandenbank, wijkontwikkelingsmaatschappij (WOM) op, die Krispijn Wonen wordt genoemd (hier is in 1999 al advies over ingewonnen bij Akro-Consult). De doelstelling is het onderbrengen van het bezit in een samenwerkingsverband. In eerste instantie verloopt dit moeizaam door de dubbele overdrachtsbelasting, het vaststellen van de boekwaarde, het bepalen van de verhouding van inbreng van bezit, de te kiezen juridische vorm en het ontwikkelen van een toegelaten instelling. Uiteindelijk wordt de WOM een vennootschap onder firma, waarbij het economische eigendom en beschikkingsmacht is ingebracht. Het juridische eigendom blijft achter bij de corporaties. De WOM is opgericht voor een periode van tien jaar. Krispijn Wonen heeft het bezit van de drie corporaties tegen boekwaarde overgenomen en draagt deze na afloop tegen bedrijfswaarde weer over aan de corporaties. De verdeling van investeringen in en opbrengsten uit Krispijn Wonen tussen de drie corporaties vindt plaats naar rato van inbreng: Woondrecht 45%, Progrez 41% en Interstede 14%. Woondrecht heeft overigens nog meer bezit in Oud-Krispijn. Om echter niet tot een meerderheidsbelang te komen heeft men voor deze inbreng gekozen.

De WOM maakt een investeringsprogramma en bepaalt welke woningen al dan niet worden gerenoveerd of vervangen door nieuwbouw. Uiteraard binnen een kader dat de drie corporaties hebben opgesteld. De corporaties delen niet alleen de gemeenschappelijke voor- en nadelen, maar ook de risico’s. Tevens ontstaat hierdoor één plan van aanpak in plaats van drie afzonderlijke plannen. Krispijn Wonen treedt voor de rest hoofdzakelijk op als gezamenlijke frontoffice, die taken uitbesteedt aan de backoffice van de drie afzonderlijke corporaties.

De gemeente had aanvankelijk de mogelijkheid om via de grondexploitatie risicodragend in de VOF Krispijn Wonen te participeren. Dit heeft zij echter niet gedaan omdat zij het idee had een deel van haar zeggenschap over de vernieuwing te verliezen. Krispijn Wonen zou dan immers verantwoordelijk worden voor de aansturing van bijvoorbeeld de politie en de welzijnsorganisaties in de wijk. In de grondbank zijn alle activiteiten van het gemeentelijk grondbedrijf en de diensten Stadsontwikkeling en Stadswerken ondergebracht (dus sloop, bouwrijp maken en openbare ruimte). In de sociale bank is al het geld voor het sociale programma opgenomen. Deze valt onder verantwoordelijkheid van de dienst Welzijn.

In Oud Krispijn is gekozen voor een tweehoofdige leiding bij de wijkaanpak. De directeur van de wijkontwikkelingsmaatschappij (WOM) is verantwoordelijk voor de fysieke aanpak. De wijkmanager van de gemeente is verantwoordelijk voor de gemeentelijke inzet binnen het project en de sociale aanpak. Het kantoor van de tweehoofdige leiding, het wijkinformatiecentrum, is herkenbaar en toegankelijk in de wijk geplaatst. Gezamenlijk voeren zij de regie over het totale project en leggen verantwoordelijkheid af aan de stuurgroep bestaande uit de directeuren van de participerende corporaties, een vertegenwoordiging van het College van B&W en de projectleiding (directeur WOM en wijkmanager). In het beleids- en managementoverleg, bestaande uit het managementteam van de wijkontwikkelingsmaatschappij en het wijkmanagementteam van de gemeente, vindt de coördinatie plaats, worden besluiten genomen over de uitvoering van plannen en voorstellen besproken voor eventuele aanpassingen op basis van nieuwe inzichten en ontwikkelingen (Opdam, Voorburg & Kappe, 2003). Volgens Verhage en Sluis (2003) geven de eerste ervaringen aan dat men nog met de onderlinge en interne afstemming kampt. Zo verloept de onderlinge afstemming tussen de tweehoofdige projectleiding niet soepel omdat de directeur van Krispijn meer bevoegdheden heeft dan de wijkmanager. De wijkmanager heeft namelijk geen volledige zeggenschap over de grond en sociale bank (en de twaalf welzijnsorganisaties die hier onderhangen). Wel functioneert de tweehoofdige projectleiding goed richting bewoners. Voor hun is er nu een herkenbaar en aanspreekbaar gezicht.

In oktober 2004 zetten de wethouder en vertegenwoordigers van de directeuren van de woningcorporaties Interstede, Progrez en Woondrecht en de wijkontwikkelingsmaatschappij Krispijn Wonen hun handtekening onder een aantal prestatieafspraken over de toekomst van Wielwijk, Crabbehof en Oud- en Nieuw Krispijn.

Fysieke maatregelen
De partijen vinden dat er meer ruimte en meer differentiatie moet komen in Oud Krispijn. Het fysieke programma ziet er als volgt uit:

• Van de 2.076 huurwoningen worden er 1.100 gesloopt, 767 gerenoveerd en 143 verkocht.
• Daarnaast worden 567 nieuwe woningen gebouwd.
• Dit houdt in dat er een verdunning plaatsvindt naar 1.543 woningen met een nieuwe differentiatie van 40% huur en 60% koop.
• Daarbij wordt gestreefd naar een totaal aanbod van 118 seniorenwoningen.

Ondertussen zijn 260 woningen (Mauvebuurt) gerenoveerd en is begin 2006 na enige vertraging de helft van de nieuwbouw van 44 seniorenwoningen (Van Goghbuurt/project Zonnebloem I) opgeleverd. Aansluitend is gestart met de bouw van het project Iris.







Het ambitieniveau is om ondere andere met het woningbouwprogramma hogere inkomens aan te trekken, middengroepen vast te houden en ruimte te bieden voor lage inkomensgroepen die willen blijven.

In 2006 werden de eerste resultaten van de integrale aanpak zichtbaar:

• Het imago van de wijk is aan het verbeteren.
• Ook het vertrouwen in de wijk is positief gestegen; via de leefbaarheidsmonitor is bekend dat 24% van de bewoners vertrouwen heeft in de toekomst van de eigen wijk Oud Krispijn, terwijl het gemiddelde van de stad op 11% lag.
• Daarnaast zijn er inmiddels 250 woningen gerenoveerd, 300 woningen gesloopt, 44 seniorenwoningen gebouwd en 15 huurwoningen verkocht.
• Daarbij is een hoogtepunt tot nu toe de verkoop van 47 woningen van het nieuwbouwproject Zonnebloem I (Van Goghbuurt) in twee maanden tijd. De oplevering van de laatste woningen zal in het voorjaar 2006 liggen.
• Ook de 32 woningen van het project Zonnebloem 2 zijn in recordtijd verkocht. De bouw hiervan is in september 2005 gestart.

Sociaaleconomische maatregelen
Omdat het opstellen van het raamwerk de nodige tijd kostte is men al in 1999 begonnen met een op de sociale pijler gerichte korte termijnprogramma. De financiering was daarbij evenwichtig verdeeld tussen de gemeente (50%) en de drie corporaties (50%). Fysiek is in Oud-Krispijn ondergeschikt aan sociaal. Reden waarom een sociaal investeringsprogramma is ontwikkeld compleet met acties, investeringen, dekkingen en tekorten. Scholing, oud worden, jong zijn en werkgelegenheid zijn de onderdelen die zijn uitgewerkt. Het sociaal programma maakt integraal onderdeel uit van de herstructureringsaanpak, waarbij het fysieke en sociale plan in de tijd op elkaar zijn afgestemd. De sociale programma’s hebben tot doel de problemen op de korte termijn onder controle te krijgen en voorwaarden te scheppen voor een structurele aanpak. Niet het programma om het programma, maar investeringen met een resultaatsverplichting. Het meten van effecten is echter moeilijk. Een rechtstreeks verband tussen de hoogte van de investering en de verbetering van de leefbaarheid is niet af te leiden. Het is wel goed mogelijk om jaarlijks te meten hoe de wijk er voor staat. De tweejaarlijkse Monitor Sociaal Programma is bedoeld om te zien in hoeverre er resultaten worden geboekt.

Het sociale programma richt zich voornamelijk op de huidige bewoners en investeert daar ook in. Een doel is dan ook het blijvend vergroten van de betrokkenheid en activering van bewoners. Concreet zijn de volgende punten in het sociaal programma opgenomen:

• De verschillende bevolkingsgroepen leven langs elkaar heen. Dit gebrek aan sociale cohesie belemmert de mogelijkheden om bewoners en hun organisaties meer verantwoordelijk te maken voor hun eigen situatie op zowel het gebied van wonen als sociaaleconomisch. Om de sociale cohesie te bevorderen zullen bewoners meer betrokken worden bij de voortgang en zal het ondanks de overlast gezellig in de wijk moeten zijn. Om dit te bereiken is extra inzet op het gebied van toezicht, beheer, een activiteitenbudget en professionele ondersteuning onontbeerlijk.
• Er is in de wijk geen sprake van een gezamenlijk veiligheidsgevoel. De politie is actief de buurt ingegaan en er zijn programma’s gestart gericht op herstel van orde en rust met als doel het gezag terug te brengen. De politie heeft in de wijk ook een nieuw onderkomen gekregen zodat er meer toezicht is, waardoor de onveiligheidsgevoelens steeds meer afnemen.
• Er zijn weinig voorzieningen en activiteiten voor jongeren. Dit leidt tot verveling en daarmee overlast. In het kader van de sociale vernieuwing zijn wijkconsulenten en recreatiesportleiders actief en worden dagelijks sport- en spelactiviteiten geboden zoals het opvangprogramma ‘Thuis op straat’, dat gericht is op het verhogen van de veiligheid op de pleinen en in de straten.
• Voorzieningen voor ouderen - verzorging en verpleging, woonzorgcomplex, dienstencentrum - ontbreken. In dat verband is bijzondere aandacht voor de ouderenzorg noodzakelijk. Het centrale doel is ouderen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen in hun eigen woonomgeving.
• De bewoners zijn veelal laag of niet geschoold, er heerst een relatief grote werkeloosheid, terwijl in de wijk ook weinig arbeidsplaatsen zijn. Om dit aan te pakken wordt beoogd een samenhangend pakket te bieden. Het vergroten van een succesvolle schoolcarrière en de stimulering van de sociale, creatieve en emotionele ontwikkeling van kinderen is een belangrijk uitgangspunt. Daarnaast zijn de activiteiten er vooral op gericht om de afstand tussen de arbeidsmarkt en de nieuwkomers te verkleinen. Daartoe worden onder andere gecoördineerde individuele trajectafspraken met de nieuwkomers gemaakt.
• De openbare ruimte is verwaarloosd: te weinig ontmoetingsplekken, te weinig speelplaatsen,
  sociaal onveilige openbare ruimte, vervuilde openbare ruimte, slordige tuinen en gevaarlijke verkeersroutes. De inrichting van de openbare ruimte zal met de betreffende bewoners van de deelgebieden plaatsvinden. Er zal met name aandacht zijn voor de planning van scholen en sociaal-culturele voorzieningen.

Ten behoeve van de trits ‘schoon, heel en veilig’ is het buurtserviceteam (BST) opgericht. Iedere dag zijn zeven mensen in de weer om het zwerfvuil op te ruimen, het grofvuil bij de wijkcontainers weg te halen, portieken schoon te maken, de brandpoorten op te ruimen. Maar het BST doet nog meer: ook als er over verbetering nagedacht moet worden doet het BST mee. Samen met bewoners, TOS, Weizigt, Natuur en Milieucentrum, Stadswerken en vele anderen wordt een groot project voorbereid om de wijk nog schoner en mooier te maken. De woningcorporatie en Wijkbeheer zijn twee belangrijke opdrachtgevers van het BST. Bijna dagelijks geven zij opdracht voor extra werk in de wijk. De huismeester van de corporatie loopt zeer regelmatig binnen om de stand van zaken door te geven. Daardoor voert BST nog tal van klussen uit in de wijk: tuinen opknappen, graffiti verwijderen, hekken en schuttingen repareren, grofvuil weg halen uit het groen of brandpoorten, winkelwagentjes inzamelen en alles wat voor de voet komt. Waar nodig en mogelijk sponsort het BST zelfs activiteiten in de wijk. “Zo sponsoren we het softbalteam, hebben we een mini-skatebaan laten maken, geven we jaarlijks rond kerst een straatfeest, hebben we het “jong-kind-pleintje” opgeschilderd, maken we zomeractiviteiten mogelijk, doen we mee aan het Halloweenfeest en organiseren we huifkartochten. Kortom, hard werken, maar vooral de leuke dingen niet vergeten.”

Verhalen van Dordrecht
Sinds 1999 is er een verhalensite die een levendige verzameling vormt van persoonlijke verhalen, (on)opgesmukte herinneringen en hedendaagse anekdotes die gekoppeld is aan locaties in de stad. Verhalen van Dordrecht wordt uitgebracht door het Centrum Beeldende Kunst (CBK). De schrijvers zijn inwoners, oud-inwoners en bezoekers van Dordrecht. Door een uit Dordtse inwoners bestaande redactie worden verhalen verzameld en aan de site toegevoegd. In 2005 was Krispijn aan de beurt. Alle verhalen zijn te lezen op Verhalen van Dordrecht.

Financiering
Het investeringsprogramma van de gemeente en de drie corporaties bedraagt tot en met 2013 ruim € 220 miljoen. De corporaties worden verantwoordelijk voor de uitvoering van alle opstalontwikkelingen (nieuwbouw en renovatie) en lopen ook de daarbij behorende financiële risico's.

De gemeente is verantwoordelijk voor de grondexploitatie en de uitvoering van een omvangrijk pakket aan sociale maatregelen; ook zij draagt zelf de financiële risico's voor tegenslagen binnen deze twee onderdelen. De grondbank kent een tekort van € 14,4 miljoen en het Sociaal programma € 14,1 miljoen.

Inclusief de renovatiewerkzaamheden in de wijk investeert Krispijn Wonen € 140 miljoen in het project. De pandenbank / wijkontwikkelingsmaatschappij Krispijn Wonen had een tekort van € 60 miljoen, onder andere doordat de kosten hoger zijn dan verwacht en door een aanpassing in het bouwprogramma. Krispijn Wonen melde zich vanwege dit tekort aan bij het Garantiefonds (zie nieuwsbericht hierover), een van de matchingsinstrumenten van Aedes. Zie ook nieuwsbericht 'Krijspijn Wonen zoekt financiële partners'.

In juni 2005 kwam de oplossing echter uit eigen kring. Woningstichting Progrez deed een voorstel waar alle partijen zich in konden vinden. De woningcorporaties Interstede, Woondrecht en Progrez bereikten vervolgens met de gemeente overeenstemming over lagere grondprijzen in Oud Krispijn. Zie nieuwsbericht 'Krispijn Wonen kan verder'.

Leerpunten / Resultaten

• Vastgoedeigenaren, zoals corporaties, moeten in herstructureringsgebieden plannen gemeenschappelijk aanpakken. Dat is wat anders dan voor een periode van 15 jaar het gehele programma schrijven.
• Voor investeringen in de hardware gaan investeringen in de software. Dus eerst investeren in het vertrouwen van de zittende bewoners. Vertrouwen opbouwen gaat dan o.a. over maatregelen aan veiligheid, vandalisme schone buurten etc.
• Wetgeving, instrumentarium en samenwerkingsvormen zijn niet toegesneden op de aanpak van de huidige problematiek. Vooraf zaken regelen is belangrijk, ervaringen uitwisselen nog belangrijker, maar het belangrijkste is niet de vorm, maar de problematiek centraal te stellen. Voorbeelden uitwisselen en veel fouten maken hoort daarbij.
• Integraliteit is een containerbegrip dat snel kan leiden tot een eenvoudige dood van een goede maatregel. Fysiek moet ondergeschikt zijn aan sociaal.
• De kunst is het abstraheren van de problemen tot een klein aantal spelers met eigen verantwoordelijkheid. Het spel zal voorts niet moeten bestaan uit een woud van spelregels maar een kleine kern, die gezien het probleem, maximaal ondersteund wordt om het probleem op te lossen. Small is beautiful, great is powerfull.
• De investeringsrisico’s zijn groter dan je denkt. Voorzichtig en behoudend rekenen, opbrengsten uitstellen en de slechte gebieden of problemen het eerst oplossen kan zeker tot kostenbesparing leiden en kapitaalsvernietiging voorkomen. Vooraf dient men transparante afspraken te maken rond kosten, risico’s en zeggenschap.
• Kijk uit voor een lange voorbereidingstijd: dit leidt veelal tot onzekerheid en ongeloofwaardigheid onder de betrokken partijen
• Wie nooit een fout maakt, zal nooit bewegen.

Een nadere analyse van de samenwerking in Oud-Krispijn vindt u in het rapport Samenwerking bij stedelijke vernieuwing van het Onderzoeksinstituut OTB. Daarin beschrijven de auteurs alle actoren en de onderlinge verbanden. Zij concluderen onder andere dat:

• de omslag bij de gemeente naar een wijkgerichte vorm van werken nog niet geheel is gemaakt;
• de gemeente met de sociale pijler teveel hooi op haar vork heeft genomen;
• de afstemming tussen de front en back office van Krispijn Wonen nog niet soepel verloopt;
• de eenheid binnen de raad van toezicht een grote bedreiging is voor Krispijn Wonen;
• men heeft gekozen voor een te zwaar aangezette organisatievorm.

Meer informatie over de WOM in het algemeen en Krispijn Wonen in het bijzonder vindt u in de onderzoeksrapporten van Berenschot naar wijkontwikkelingsmaatschappijen.

E-participatie Mauveplein (2007)
Een experiment met e-participatie over de herinrichting van het Mauveplein in Oud-Krispijn (Dordrecht) is succesvol verlopen. Het experiment dankt haar succes aan de hoge respons. Dit blijkt uit de evaluatie van het experiment begin 2008. De bewoners van de Mauvebuurt in Oud Krispijn hadden de mogelijkheid om via de wijkwebsite hun stem uit te brengen over het nieuwe plein. Op www.oudkrispijn.nl konden de bewoners van de Mauvebuurt in twee stemronden aangeven wat voor soort plein hun voorkeur heeft en hoe de inrichting er uit moet komen te zien. Lees verder...

Recente ontwikkelingen
Maart 2009
In het Dichterskwartier kunnen particulieren sinds maart 2009 ondersteuning krijgen bij de verbetering van hun woning. Eerder vroeg de klankbordgroep - een groep actieve huiseigenaren uit de buurt - aan de gemeente om een bureau te zoeken dat de huiseigenaren kan ondersteunen. Een werkgroepje met drie leden van de klankbordgroep, twee deelnemers uit de gemeente en een iemand van de corporatie koos voor bouwadviesbureau de Groene Werf. Dit bureau heeft onder andere al ervaring opgedaan met particuliere woningverbetering in Schiedam en Hilversum. Lees verder...

Juni 2009
In navolging van het e-participatie-experiment over de herinrichting van het Mauveplein kunnen bewoners sinds juni 2009 hun mening kwijt over nieuwbouw aan de Brouwersdijk. Krispijn Wonen wil koopwoningen bouwen aan de Brouwersdijk. De woningen die er nu nog staan worden gesloopt, zodra de bewoners zijn verhuisd. In de Ontwerpruimte (www.oudkrispijn.nl/ontwerpruimte) kunnen bewoners meeontwerpen en zelf discussies starten. Lees meer...

Bekijk hieronder een interview met Peter van der Linden (Oud Krispijn Vernieuwt) over eParticipatie aan de Brouwersdijk, afgenomen door Merge Media. (Bron: Frankwatching.com, 3 dec 2009)

Geraadpleegde bronnen en leestips

Opdam, E., A. Voorburg & J. Kappe (2003) Voorbeeldwijken: zes voorbeelden van sociaal-fysieke wijkaanpak. Den Haag: Ministerie van VROM en ministerie van VWS.

Verhage, R. & R. Sluis (2003) Samenwerking bij stedelijke vernieuwing. Delft: DUP Science.

Dit project is opgenomen in het boek Tien jaar stedelijke vernieuwing in vijftig teksten en projecten.