| Afbeelding(en) | ||
|
|
|
Start: 2005
Voltooiing: 2025
Procesfase Voorbereiding
Betrokken partijen
Fortuin Sociale Gebiedsontwikkeling
Gemeente Alkmaar
Ymere Ontwikkeling
Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij
BNG gebiedsontwikkeling
Volker Wessels Vastgoedontwikkeling
Alkmaar verdubbelt met Overstad haar centrum. Van een rommelig en anoniem bedrijventerrein naar een levendig en eigentijds stadsdeel, hoe doe je dat? Al in de aanbestedingsfase worden sociale criteria bij de gunning meegewogen. Waarop beoordeel je de sociale kwaliteit van de plannen van een ontwikkelaar? En wat levert dat op?
Eiland in de stad
Tot de tweede wereldoorlog bleef Alkmaar een kleine stad met een prachtig renaissancecentrum. Aan de overkant van het Noordhollands Kanaal, pal naast het centrum, ontwikkelde de polder Huiswaard zich tot een bedrijventerrein, en in de tachtiger jaren kwam hier de eerste grootschalige detailhandel. Alkmaar zelf groeide ondertussen snel. De stad is om de polder, die inmiddels Overstad heet, heen gegroeid. Veertig hectare ligt er nu, een eiland midden in de stad, omsloten door een spoorlijn en water.
De woongerelateerde detailhandel is met 55.000 vierkante meter bruto vloeroppervlak vergelijkbaar met Rotterdam Alexandrium en Amsterdam Arena. Maar hoewel er goede winkels zitten is het aanbod versnipperd. De betekenis van Alkmaar voor de regio (700.000 inwoners) is groot. Circa 70% doet zijn aankopen in het centrum van Alkmaar. Het centrum trekt 1,4 miljoen bezoekers per jaar. Het plan is Overstad als centrumgebied te ontwikkelen, gekoppeld aan het oude centrum van Alkmaar.
Proces en opgave
De uitgangssituatie is complex. Het gebied kent ongeveer veertig eigenaren met veel invloed in de Alkmaarse politiek. Na een proces, waarin gemeente en eigenaren regelmatig de koppen bij elkaar staken en bij tijd en wijle de degens kruisten, nam de gemeente de regie. Er ligt een masterplan van Adriaan Geuze (West8), er is een marktoriëntatie uitgevoerd en de gemeenteraad heeft de ontwikkelingsvisie bekrachtigd.
Met het oog op risicospreiding, marktkennis en ondernemerschap is besloten om een marktpartij te selecteren voor de uitvoering van de gebiedsontwikkeling, samen met de gemeente in een CV/BV-constructie. De gemeente koos voor aanbesteding van de gebiedsontwikkeling op basis van een concurrentiegerichte dialoog.
Overstad moet een levendig en eigentijds nieuw stadsdeel worden van alle Alkmaarders, verbonden met - en aanvullend op - het naastliggende oude stadscentrum. De opgave van de gemeenteraad omvat onder meer de versterking van Alkmaar als koopstad voor Noord West Holland, het realiseren van 2.000 woningen - met daaraan gekoppeld voorzieningen (onderwijs, zorg en welzijn), cultuur en leisure - en het stimuleren van de stadseconomie.
Sociale criteria
In 2006 kwam er steeds meer belangstelling voor het in een vroege fase verbinden van de fysieke en de sociale opgave. Maar hoe doe je dat?
Voor de fysieke ontwikkeling liggen volop modellen, concepten, werkwijzen en functies klaar, maar voor de sociale ontwikkeling bestaan die niet. Bovendien kent het sociale domein veel partijen en is het binnen de gemeente versnipperd georganiseerd. Voor Overstad werd daarom een sociaal supervisor (Kees Fortuin) gecontracteerd, met ervaring in andere gebiedsontwikkelingsopgaven in Nederland.
De sociaal supervisor had een belangrijke inbreng in de selectieprocedure voor de ontwikkelaar. De inzendingen van de marktpartijen werden beoordeeld aan de hand van een set sociale criteria. Voor hen was dit nieuw. Daarom was het goed dat er een aantal dialoogrondes plaatsvonden, waarin over en weer gezichtspunten konden worden uitgewisseld en verhelderd.
In de dialoog is bijvoorbeeld uitgebreid stilgestaan bij de noodzaak van sociale duurzaamheid. Andere criteria hadden onder meer betrekking op strategieën om tot een hoogwaardig beleefde ruimte te komen, op de organisatie van het gebiedsmanagement en op sociale strategieën in de transitiefase.
Januari 2007 startten de voorbereidingen voor de aanbesteding. In de consultatiefase zijn de gunningscriteria toegelicht. Met de winnende partij, een consortium van vier marktpartijen is van februari 2009 tot juni 2009 de gunning afgerond in een samenwerkingsovereenkomst, die eind juni is getekend.
Eind 2009 is de CV Nieuw Overstad opgericht, bestaande uit een consortium van Ymere vastgoedontwikkeling, Ballast Nedam vastgoedontwikkeling, BNG gebiedsontwikkeling en Volker Wessels vastgoedontwikkeling.
Begin 2010 wordt de CV/BV opgericht en is de uitvoering van het project gestart. Volgens de betrokkenen heeft deze procedure tot een uitstekende uitgangspositie geleid om sociale kwaliteit te realiseren.
Deze tekst is afkomstig uit een artikel van Jan Visser (gemeente Alkmaar) en Kees Fortuin (Fortuin sociale gebiedsontwikkeling) uit KEI-A5 nr 30 (feb 2010). Lees het hele artikel in A5...
Meer informatie
- Website gemeente Alkmaar: Overstad
