Een stapsgewijze wijkontwikkeling, gebiedsontwikkelingsovereenkomst en co-makerschap bewoners

Afbeelding(en)

Indiener project
Stuurgroep Wijkontwikkeling Gouda Oost

Start: 2000

Betrokken partijen
Gemeente Gouda
One Architecture
Woonpartners Midden-Holland
Mozaiek Wonen
Adviesgroep
Wijkteam Gouda Oost

Het KEI-stadslab, het essay Gouda Oost over de ontwikkelingsmogelijkheden en de intensieve communicatie hierover, hebben veel losgemaakt in Gouda Oost. Duidelijk werd dat door de supermarkten te verplaatsen een stapsgewijze vernieuwing van de wijk mogelijk is. Het essay heeft het vertrouwen teruggebracht dat er daadwerkelijk iets gaat veranderen in de wijk en dat de bewoners ook bij de verandering betrokken worden.

Het essay Gouda Oost werd leidend voor de woningdifferentiatie, de plaats van de commerciële voorzieningen, de plaats van de moskee en de herontwikkeling van de De Rijkestraat. De gemeenteraad van Gouda besloot in februari 2010 om op deze vier onderdelen af te wijken van de Structuurvisie Gouda Oost 2004.

Op 1 maart 2010 sluiten de gemeente Gouda en Woonpartners Midden-Holland een gebiedsontwikkelingsovereenkomst waarmee deze stapsgewijze herontwikkeling van Gouda Oost daadwerkelijk ter hand genomen wordt. Woonpartners is bereid om in de periode tot 2020 in Gouda Oost fors (onrendabel) te investeren. Afgesproken wordt dat een eventuele plus op een deellocatie, weer in Gouda Oost wordt ingezet. Ook krijgt Woonpartners, uiteraard binnen de Europese spelregels, vanwege wijkbrede onrendabele investeringen, een preferente positie indien onvoorziene locaties in Gouda Oost alsnog tot ontwikkeling komen. Ter bepaling van de toekomstige grondprijs wordt een formule gehanteerd, die voorkomt dat Woonpartners in de toekomst voor haar eigen waardecreatie betaalt.


Wijkbeschrijving
De wijk Gouda Oost is gebouwd tussen 1950 en 1970. Ze ligt zo’n anderhalve kilometer van het centrum van Gouda, tussen de vooroorlogse wijk Kort Haarlem en de nieuwbouwwijk Goverwelle. Gouda Oost heeft vier buurten: Voorwillemseweg (4), Vreewijk (1), Oosterwei (2) en Oud Goverwelle (3) (Zie de onderstaande kaart). 

In de wijk wonen zo’n 5500 mensen. De bevolking is relatief jong: 50% is jonger dan dertig jaar (in Gouda als geheel is dat 40%). In Oosterwei, de buurt in het midden van de wijk, is 60% jonger dan dertig jaar.

Van de 2200 woningen in de wijk is ongeveer de helft sociale huur. Ruim tweederde van de woningen in Gouda Oost is gestapeld, waarvan het overgrote deel in bezit is van de twee corporaties Woonpartners Midden-Holland (de corporatie met het meeste bezit in de wijk) en Mozaïek Wonen. In Oosterwei zijn bijna alle woningen gestapeld in middelhoogbouw van vier tot zes lagen. De meeste flats hebben geen lift.

Opgave
Gouda Oost heeft een aantal opgaven, met name in de buurten Vreewijk en Oosterwei:

• de woningvoorraad is wel gevarieerd met meerdere woonmilieus, maar biedt weinig kansen om wooncarrière te maken en mensen met midden- en hogere inkomens te huisvesten;
• binnen de gevarieerde wijk hebben sommige buurten een zeer eenzijdige samenstelling. Dit geldt vooral voor het zuidelijk en het noordelijk stempel, die stedenbouwkundig gezien aan elkaar zijn gespiegeld. Beide delen van de wijk maken een zwakke indruk vanwege de krappe ruimtelijke organisatie (de flats staan dicht op elkaar), de povere kwaliteit van de openbare ruimte (onder meer door verzakkingen) en de eenzijdige samenstelling van het aanbod. Het noordelijk stempel (dat uit koopflats bestaat) biedt kansen voor starters op de woningmarkt. Er is echter nauwelijks sprake van waardeontwikkeling en de doorstroming is hoog. Dit doet vermoeden dat zich hier binnen afzienbare tijd problemen gaan voordoen. Het zuidelijk stempel met huurflats loopt vanaf 2015 uit de exploitatie, wat kansen biedt voor herontwikkeling; 
• Gouda Oost heeft veel water en groen. Het zijn belangrijke identiteitsdragers van de wijk, maar de kwaliteiten ervan worden onvoldoende benut; 
• het voorzieningenniveau is pover. De voorzieningen liggen bovendien verspreid door de wijk. Er zijn wel twee supermarkten, maar die zorgen voor veel verkeer en een grote parkeerdruk. Het aantal overige winkels is gering en er is ook weinig ruimte voor startende ondernemers om in de wijk een bedrijfje of winkel te beginnen. Er zijn geen huisarts en tandarts in de wijk en de politiepost is opgeheven. Verder ontbreken een dependance van de bibliotheek, een pinautomaat en een postagentschap;
• door het gebrek aan goede woningen en het magere voorzieningenniveau is Gouda Oost een kwetsbare wijk geworden. Veel mensen die kunnen kiezen, trekken weg uit de wijk. Voor hen in de plaats komen mensen met een doorgaans allochtone achtergrond, veelal Marokkaans. De sociale samenhang en leefbaarheid in de wijk staan onder druk; onder de van oorsprong Marokkaanse bevolking in de wijk heerst veel analfabetisme. Ook zijn er veel gezondheids- en sociale problemen, die veelal achter de voordeur verscholen blijven.

Aanpak
De gemeente Gouda en de twee woningcorporaties (Woonpartners Midden-Holland en Mozaïek Wonen) willen van Gouda Oost opnieuw een vitale wijk maken, in nauwe samenwerking met de Adviesgroep Wijkontwikkeling, waarin de bewoners zijn vertegenwoordigd. Gemeente en corporaties hebben daartoe in 2000 het Wijkontwikkelingsplan Gastvrij Gouda Oost opgesteld, dat later is uitgewerkt in de Structuurvisie Gouda Oost (2004) en het masterplan voor de herontwikkeling van het centrumgebied van de wijk (2006). In februari 2009 verscheen het Essay Gouda Oost geschreven door One Architecture over de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden van de wijk. Begin 2010 heeft de gemeenteraad ingestemd met de aanbevelingen van dit Essay om Gouda Oost over een periode van 25 jaar stapsgewijs te herontwikkelen waarbij bovendien het commerciële centrum van winkels en supermarkten naar de Sportlaan wordt verplaatst.

In de plannen voor Gouda Oost, die nadrukkelijk de bestaande bevolkingssamenstelling als gegeven hanteren, staan zes uitgangspunten centraal:

• ontwikkelen van een veelkleurig, aantrekkelijk en bruisend hart in Gouda Oost met een wijkoverstijgende betekenis;
• centraliseren, verbeteren en uitbreiden van de bestaande voorzieningen;
• versterken van de samenhang tussen de vier buurten;
• beter benutten van het groen en water in de wijk;
• ruimte scheppen voor verschillende mensen in verschillende woningen;
• inlopen van de sociaal-economische achterstand.

Deze uitgangspunten zijn uitgewerkt in tientallen deelprojecten, waarvan de twee centrumprojecten de grootste zijn. De looptijd van de vernieuwing is tot en met 2015/2020.

Als eerste zijn in het vernieuwingsproces quick wins gerealiseerd: verbeterprojecten die onomstreden zijn en snel zichtbaar resultaat opleveren, zoals het opknappen van binnenterreinen en de renovatie van de flat aan de Rutgersstraat. Daarnaast is hard gewerkt aan het verbeteren van de veiligheid in de wijk en is veel energie gestoken in het organiseren van ontmoetingen tussen bewoners. Het jaarlijkse opgestelde uitvoeringsprogramma bundelt het totale pakket aan sociale en fysieke projecten.

Organisatie
De wijkontwikkeling is een samenwerking van de gemeente en de corporaties. De organisatie bestaat uit een stuurgroep. Deze bestaat uit de directies en bestuurders van de gemeente, Mozaïek Wonen en Woonpartners Midden-Holland. De stuurgroep stuurt het project Wijkontwikkeling aan en neemt de richtinggevende beslissingen.
Elk van de drie partijen heeft een procesmanager, die als schakel tussen de stuurgroep en de verschillende projectgroepen fungeren. Zij stemmen onder andere af welke projecten wanneer van start gaan.

Voor bewoners is midden in de wijk een informatiepunt Wijkontwikkeling midden in de wijk. In het dagelijkse geopende Informatiepunt staan maquettes en liggen publicaties en plannen ter inzage.
Ook nemen bewoners van de wijk zitting in de adviesgroep. Deze bestaat uit vertegenwoordigers van huurdersverenigingen, de wijkteams en Factor G uit zowel Gouda Oost als Korte Akkeren. Zij geven gevraagd en ongevraagd advies. In september 2009 heeft de adviesgroep zich opgeheven. De adviestaken worden overgenomen door het wijkteam Gouda Oost.

Co-makerschap van de wijkbewoners
Het essay heeft vertrouwen teruggebracht dat er daadwerkelijk iets gaat veranderen in de wijk en dat de bewoners ook bij de verandering betrokken worden. Het wijkteam gaat een aantal workshops organiseren om de wijkbewoners beter te betrekken bij de veranderingen. De gemeente en corporatie gaan het wijkteam hierbij ondersteunen. Onderwerpen die spelen: oversteekbaarheid van de straat ter hoogte van de nieuwe supermarkt en workshops over verbinding tussen winkel en wijk. Het co-makerschap van de wijkbewoner wordt op deze wijze versterkt.


Een nieuw centrum voor Gouda Oost
In het masterplan van 2006 voor de buurten Vreewijk en Oosterwei is de ontwikkeling van een nieuw centrum losgeknipt in drie afzonderlijke delen:

1. het openbaar gebied: parkeren, bestrating, groen, bomen, water, straatmeubilair, riolering;

2. Wilsonplein en omgeving (fase 1): ontwikkeling van een cluster met maatschappelijke voorzieningen (brede school, kinder- en peuteropvang, sportzaal, buurtservicecentrum, bibliotheek en woningen). Hierin moeten 33 organisaties worden gehuisvest, van basisschool tot Centrum voor Jeugd & Gezin, wijkagent en biljartvereniging. Het centrum wordt ontwikkeld door Woonpartners Midden-Holland en heeft Atelier Pro de opdracht verleend de multifunctionele accomodatie te ontwerpen. De bouw gaat medio 2010 van start, waarna de oplevering in 2011 volgt.

3. De Rijkestraat en omgeving (fase 2): ontwikkeling van commerciële voorzieningen (3100 m²), gezondheidscentrum (750 m²) en woningen. Over de ontwikkelng van het nieuwe commerciele clusters op deze locatie zijn twijfels. In het essay van One Architecture (februari 2009) wordt voorgesteld dit commerciele centrum aan de Sportlaan te realiseren, vanwege onder andere de ligging aan een hoofdontsluitingsroute.

De twee supermarkten in de wijk zijn eigenlijk te klein. In de structuurvisie 2004 werd voor een nieuw commercieel centrum ruimte gezocht in het hart van de wijk. Het parkeervraagstuk is daar niet makkelijk op te lossen en de bevoorrading, waarbij vrachtwagens door de wijk moeten rijden, is lastig. In het essay wordt een andere plek, aan de belangrijkste straat in de wijk, voor het nieuwe commercieel centrum voorgesteld. Reden voor de supermarkten om enthousiast te gaan werken aan verplaatsing. Een overeenkomst met de supermarkten is in voorbereiding.

In februari 2010 besluit de gemeenteraad om op vier onderdelen af te wijken van de structuurvisie Gouda Oost van 2004. Het gaat om de woningdifferentiatie, de plaats van de commerciële voorzieningen, de locatie van de moskee en de herontwikkeling van de De Rijkstraat. Het essay Gouda Oost is op die vier onderdelen leidend.




De maquette van Gouda Oost met uitneembare puzzelstukjes - vernieuwen volgens een stapsgewijze aanpak.

Financiering
Gebiedsontwikkelingsovereenkomst
Op 1 maart 2010 ondertekenen de gemeente Gouda en Woonpartners Midden-Holland de gebiedsontwikkelingsovereenkomst Gouda Oost waarmee de stapsgewijze herontwikkeling daadwerkelijk ter hand wordt genomen. Woonpartners is bereid in de periode tot 2020 in Gouda Oost fors (onrendabel) te investeren. Afgesproken wordt dat een eventuele plus op een deellocatie weer in Gouda Oost wordt ingezet. Tevens krijgt Woonpartners, uiteraard binnen de Europese spelregels, vanwege de wijkbrede onrendabele investeringen, een preferente positie indien thans onvoorziene locaties in Gouda Oost alsnog tot ontwikkeling komen. Ter bepaling van de toekomstige grondprijs wordt een formule gehanteerd, die voorkomt dat Woonpartners in de toekomst voor haar eigen waardecreatie betaalt.

Leerpunten / Resultaten
De directe aanleiding voor het KEI-stadslab in april 2008 was twijfel over de haalbaarheid van de supermarkt(en), diverse winkels en ook een nieuw gezondheidscentrum aan de De Rijkestraat. Een bredere aanpak van de Wijkontwikkeling was volgens de deelnemers aan het Stadslab nodig.
Zij kwamen met de volgende adviezen:

• denk na over de gewenste identiteit van de wijk
• ga verstandig om met de sportvelden
• ga door met de brede school, maar bevries de plannen over het tweede deel centrum
• denk groter en ontwerp een slimme (financiële) strategie
• geef sport meer betekenis voor de wijk
• gebruik de leegstaande gebouwen voor startende ondernemers
• versterk de groen- en waterstructuur van de wijk

Essay Gouda Oost
In het essay geeft Matthijs Bouw van One Architecture een samenhangende visie op de wijk over 25 jaar. De gedachte om de commerciële voorzieningen (o.a. winkels) aan de Sportlaan te maken, op of rond de Springerslocatie, creëert ruimte rondom de De Rijkestraat en de De Kortestraat. Vervolgens kan hier weer worden gesloopt en gebouwd. Een gefaseerde aanpak is hierbij mogelijk. In een tijdspanne van 25 jaar worden op die manier delen van de wijk stap voor stap vernieuwd.

Wethouder Wijkontwikkeling Siebe Keulen: “Het essay Gouda Oost biedt goede kansen om onze structuurvisie Gouda Oost uit 2004 bij te stellen. Vanzelfsprekend betrekken we daar de buurt en de gemeenteraad bij.” Ook Directeurbestuurder van Woonpartners Midden-Holland, René Mascini, is enthousiast over de inhoud van het essay: “Door de voorstellen wordt in meerdere opzichten ruimte gecreëerd in Gouda Oost. Door de winkels te verplaatsen naar de locatie Sportlaan ontstaan kansen voor een ruim opgezette vernieuwde wijk. De voorstellen van Matthijs Bouw geven alle specifieke wijkfuncties een voor de hand liggende plaats”.

Het essay is ook door de diverse betrokkenen (o.a. het wijkteam en de adviesgroep) in de wijk positief ontvangen. De stuurgroep Wijkontwikkeling, waarin gemeente en woningcorporaties zitting hebben, heeft opdracht gegeven om nader onderzoek te doen naar de haalbaarheid en wenselijkheid van de voorstellen uit het essay.
De stuurgroep wil ook graag weten wat de bewoners vinden en organiseert verschillende bijeenkomsten.


Stadslab revisited Gouda Oost - okt 2009
In oktober 2009 ging het Stadslab van KEI voor de tweede maal op bezoek in Gouda Oost. Het sprak zijn waardering uit voor de gezette stappen in Gouda Oost, waar in anderhalf jaar tijd in de wijkontwikkeling op ruimtelijk niveau veel flexibiliteit is ingebracht. Ook hebben de bewoners een duidelijker stem in de vernieuwing gekregen.

Het Stadslab constateerde wel dat in de visie nog niet helder is waar de wijkvernieuwing precies aan moet bijdragen en wat de bewoners er aan hebben. Omdat dit gezamenlijke verhaal nog ontbreekt, bestaat de kans dat onderlinge fricties te veel aandacht krijgen. Het Stadslab adviseerde deze sociaal-maatschappelijke agenda op korte termijn op te stellen en goed na te denken over de procesinrichting. Deze moet meebewegen met veranderende omstandigheden. Hiertoe stelde het Stadslab een processtructuur voor met een combinatie van programmamanagement op wijkniveau en projecten in deelgebieden. Het programmamanagement definieert de projecten vanuit de overkoepelende visie en evalueert deze, waarbij projecten mogelijk aanleiding geven tot een verandering van het programma en de visie.
Deze structuur biedt goede aanknopingspunten voor het organiseren van bewonersparticipatie en gemeenschappelijk draagvlak. Bewoners weten vooraf wanneer ze waarover meepraten en kunnen beter inhoud geven aan hun rol als comaker.


Meer informatie en leestips

• KEI, verslag Stadslab revisited Gouda Oost, oktober 2009
• One Architecture, Essay Gouda Oost, februari 2009
• KEI, Verslag Stadslab Gouda Oost, april 2008
• KEI, Voorbereidende notitie Stadslab Gouda Oost, april 2008
• Rueb, L. van en E. Hulsbergen, Naar een stedenbouwkundige plan voor Gouda Oost, april 2007
• Ingenieursbureau Den Haag, Landschapsplan Gouda-Oost, mei 2006
• Projectbureau Wijkontwikkeling - Gouda Oost, Centrum Gouda Oost
• Masterplan voor de herontwikkeling van het centrum van Gouda Oost in opdracht van de Stuurgroep Wijkontwikkeling, maart 2006
• Multifunctioneel voorzieningencentrum Gouda-Oost, 2004
  Ecorys, Gemeente Gouda
• Projectbureau Wijkontwikkeling - Gouda Oost, Structuurvisie Gouda Oost, april 2004
• Run Consult bv en Kuiper Compagnons, Wijkontwikkelingsplan Gastvrij  Gouda Oost, juni 2000