Samenwerkingsverband van corporaties en beleggers voor de middeldure huurmarkt

Afbeelding(en)

Looptijd project
Start: 2005
Voltooiing: onbekend

Procesfase Uitvoering

Betrokken partijen
AMVEST
Rabo Vastgoed
Woonstichting De Key
Het Oosten

De woningcorporaties Het Oosten en De Key hebben met Rabo Vastgoed het Stedenfonds opgericht voor de bouw van honderden huurwoningen in het middensegment (€ 600 - € 1.100 huur per maand) in Amsterdam. Met dit investeringsfonds willen zij het bouwtempo in de stad verhogen, herstructurering bevorderen en bewoners met een middeninkomen in Amsterdam houden. Het Stedenfonds gaat niet investeren in woningen op zich, maar in hele gebieden. Achterliggende gedacht is dat gebiedsbeheer leidt tot bovengemiddelde waardeontwikkeling, met een voorspelbaar rendement. De corporaties gaan de wijken bouwen en beheren, de beleggers van het fonds brengen financiële middelen in.

Aanpak
Door het gebrek aan snelheid in de ontwikkeling van middeldure huurwoningen zijn sommige wijken minder aantrekkelijk geworden voor ondernemers en bovenmodale huurders. "Het huidige bouwtempo laat veel te wensen over," aldus F. Bijdendijk, directeur van Het Oosten, in tijdschrift NUL20. “De hoofdgedachte achter Het Stedenfonds Amsterdam is dat wij als corporaties vinden dat we gemengde gebieden moeten bouwen: sociale huur, koopwoningen en middeldure huurwoningen. De ontdekking van de laatste jaren is dat aan ook die laatste categorie een grote behoefte is. Dat ontdekten we in 2001 en 2002, toen de woningmarkt inzakte. Dat was het eerst voelbaar in de stagnerende verkoop van nieuwbouwappartementen. Het begon in IJburg en sloeg over naar de hele stad. Om toch te kunnen bouwen, hebben we een flink deel van de koopwoningen omgezet naar huur. Toen ontdekten we dat we die woningen wel uitstekend konden verhuren. Sterker nog: er werd om gevochten. Dat heeft ons aan het denken gezet. Middelduur was tot dan altijd koop. Maar er zijn blijkbaar ook veel mensen in Amsterdam die liever huren. Toen hebben we ons voorgenomen daar ook structureel wat aan te gaan doen.

Samenwerking corporaties - beleggers
De oplossing ligt volgens de initiatiefnemers in het snel bouwen van grote aantallen nieuwe huurwoningen en bedrijfsruimten, gekoppeld aan het professioneel en permanent beheren van gehele wijken. Bijdendijk over de constructie corporaties-marktpartij-beleggers: "Huurwoningen hebben een lange terugverdientijd. Bij sociale huurwoningen kun je zeggen: daar zijn we voor. Maar we hebben onvoldoende financieringscapaciteit om ook die tweede huursoort in grote aantallen op onze balans te zetten. De groeimogelijkheden worden beperkt door je verdiencapaciteit. En we willen blijven bouwen. We hebben dus hulp nodig bij de financiering. Volgens Nijdendijk kom je dan al gauw bij institutionele beleggers uit: investeerders met een lange horizon die geloven in duurzaam en sociaal verantwoord beleggen. Andersom is het Stedenfonds voor beleggers een ideale ingang tot de stedelijke woningmarkt. Volgens Hans de Haan (directeur van het Stedenfonds) is het voor beleggers heel moeilijk om grondposities in de bestaande stad te verwerven. Dankzij de relatie met de corporaties lukt dat nu wel.

Gebiedsontwikkeling
De partners in het project willen heldere afspraken maken over de functie van de gebieden die zij gaan herontwikkelen. In zogenaamde gebiedsondernemingsplannen leggen zij duidelijk vast welke doelen er binnen welke termijn bereikt worden. De partijen gaan zich niet alleen op de ontwikkeling van woningen maar op de ontwikkeling én het beheer van gebieden richten. Daarbij horen bijvoorbeeld ook de aanstelling van huismeesters en het verwezenlijken van functiemenging door het toevoegen van winkels en bedrijfsruimtes. Voor beleggers is dit interessanter omdat het risico van een eventuele negatieve ontwikkeling van een gebied veel beter te beheersen is. Daarnaast ligt het verwachte rendement hoger: het beheer van de corporatie bevordert het wooncomfort, de duurzaamheid en de veiligheid in de betreffende gebieden. Het wonen in een dergelijk gebied wordt aantrekkelijker waardoor de woningen in waarde kunnen stijgen: een bovengemiddelde waardeontwikkeling volgens Bijdendijk.

Financiering
Het Stedenfonds heeft een startkapitaal van € 60 miljoen. Binnen vijf jaar moet het fonds een omvang krijgen van € 275 miljoen aan woningen in het middeldure huursegment (inclusief parkeerplaatsen) en bedrijfsruimten / 'gebiedsondersteunend' bedrijfsonroerend  goed. Op termijn moet dit bedrag groeien tot € 500 miljoen.

Het Oosten, De Key en Rabo Vastgoed hebben elk een aandeel genomen van vijf procent. De overige 85 procent is aangeboden aan institutionele beleggers. De pensioenfondsen van de Nederlandse Spoorwegen, het Openbaar Vervoer, de Landbouw, de Grafische Bedrijven, Ahold en Total zijn op het aanbod ingegaan.

De ontwikkeling en het beheer van de woningen alsmede het beheer van de directe omgeving komen onder verantwoording van de Eerste Amsterdamse Gebiedsonderneming, een paraplubedrijf waaronder Het Oosten, De Key en Rabo Vastgoed samenwerken. Alle concrete diensten worden uitbesteed aan de drie deelnemers. De beheertaken worden exclusief uitgevoerd door beide corporaties.

Leerpunten / Resultaten

• De leden van de vereniging van institutionele beleggers IVBN hebben enthousiast gereageerd op de plannen voor het fonds. Beleggers tonen volgens Rabobank Vastgoed vooral interesse omdat de twee woningbouwcorporaties die meedoen ervoor zorgen dat er geen gekke dingen in de omgeving van het vastgoed gebeuren. "De corporaties onderhouden en beheren niet alleen de woningen maar ook de buurt. Dat vinden beleggers in verband met de waarde-ontwikkeling van het vastgoed een prettig idee", aldus Rabo Vastgoed.
• "Een belangrijk aspect van het plan is de uitstraling naar wijken als geheel. Steeds meer gaan woningcorporaties en projectontwikkelaars zich bezighouden met de manier waarop mensen in nieuw gebouwde woningen moeten gaan wonen en hoe zij zich tot elkaar zullen verhouden. Het beheer van de openbare ruimte en van de wijk als geheel blijkt een belangrijk aspect van het woongenot te zijn." (Uit een opiniestuk van Fred Sanders, directeur woningcorporatie ZVH, over het Stedenfonds).
• "Een volgende stap kan zijn om ook particulieren de gelegenheid te geven geld in te leggen. Dan wordt het als het ware mogelijk in je eigen wijk te beleggen. Ben je zorgzaam voor je woning en de buurt, dan sla je twee vliegen in één klap: je woongenot neemt toe, maar je belegging wordt ook meer waard. Zo wordt een stedenfonds ook een mensenfonds en dat kunnen we in de grote stad best gebruiken om de betrokkenheid van bewoners bij hun wijk te vergroten." (Uit een opiniestuk van Fred Sanders, directeur woningcorporatie ZVH, over het Stedenfonds).

Recente ontwikkelingen
De bouw van de woningen vindt plaats in verschillende Amsterdamse wijken. De eerste vier gebieden waar Het Stedenfonds investeert zijn de Eendrachtsparkbuurt (Geuzenveld), Wibautas (Amsterdam-Oost), Van Hasseltkanaal (Amsterdam-Noord) en Haveneiland-Oost (IJburg).

Mei 2006
De ontwikkeling van het Stedenfonds Amsterdam dreigt vast te lopen op ongewisheid over het toekomstige rendement. Het beleid van minister Dekker maakt het erg onduidelijk of de gewenste huren haalbaar zijn, zo verklaart Stedenfonds-directeur De Haan. Uit overleg met de pensioenfondsen moet blijken of de opzet van het fonds wordt gecontinueerd. Zie verder het nieuwsbericht Toekomst Stedenfonds Amsterdam onzeker.